Nézőpontok/Vélemény

Szabályos építészet

1/3

City of London – forrás: WikiMedia Commons

?>
City of London – forrás: WikiMedia Commons
?>
London, Canary Warf – forrás: WikiMedia Commons
?>
Kelenvölgy, Budapest – fotó: unsplash.com | Köles Mihály
1/3

City of London – forrás: WikiMedia Commons

Szabályos építészet
Nézőpontok/Vélemény

Szabályos építészet

2022.06.15. 17:06

"Úgy tűnik, a piac erőit megzabolázó szabályozási eszközrendszer mára olyan gubanccá vált, amitől a szabályozó is mintha inkább szabadulna" – írja Soóki-Tóth Gábor az OTÉK alakú ház vitasorozathoz kapcsolódó cikkében, melyben bemutatja, milyen gazdasági tényezők befolyásolják a város- és ingatlanfejlesztést, és miért lenne fontos ezeket a tényezőket a nagy egész kontextusában vizsgálni.

Az építészet alkalmazott műfaj és bár szeretjük a szerzőhöz – akár egy személyhez vagy egy alkotóközösséghez, tervező vállalat márkájához – kötni az alkotást, az elkészült mű nagyon is összetett, sokszereplős folyamat eredménye. Ennek során a különböző résztvevők "erőjátéka" erősen befolyásolja, hogy végül mi épül meg és válik sok évtizedre a városkép részévé. Ebben, az Alexander Garvin kifejezését használva, településfejlesztési játszmában[1] meghatározó szereppel bír az építtető – akár állami, önkormányzati szervezet, akár a magángazdaság szereplője –, és a városrendezésért felelős szabályozó szervezetek, a döntéshozók és a döntéselőkészítő apparátus, valamint a jogszabályokat alkalmazó hatóságok különböző szintjei egyaránt.

Elvi szinten minden ingatlanra létezik olyan szabály, amely alapján egyértelműen eldönthető, hogy azon mi építhető, azonban a gyakorlatban sokszor nem egyértelmű, hogy a különböző szereplők mit tartanak kívánatosnak és hogyan értelmezik a jogszabályi kereteket az adott telekre nézve.[2]

A tervező feladata a szabályozás normativitása és az építtető gazdasági érdeke közötti egyensúly megtalálása. "Az építész az építtető elvárásai szerint >>kimaxolja<< a beépítést. Utána megnézi miből lehet főzni, menteni a menthetőt, és homlokzatot találni a már kialakult tömegformához. Mintha utólagos építészeti magyarázatot keresne a keletkezésre. Kéztördelés a Tervtanácson, a kormányhivatalnál, majd újra, a főépítész irodájában." Ráadásul "az építtető [is] elégedetlen, >>nem jön ki a matek<<".[3] A probléma nem újkeletű, már a kétezres évek lakáspiaci boomja nyomán Ruzsányi Tivadar a szintterületi mutatóval kapcsolatban írta: "A befektető többnyire a hozamráta növelésében érdekelt, a település, annak lakói pedig a szintterület korlátozásában, hiszen – sokszor jogosan – attól tartanak, hogy megszokott környezetük zsúfolttá, túlterheltté válik, sőt, egy új beépítés akár le is értékelheti saját ingatlanjaikat."[4] Erő Zoltán a hivatkozott cikkre válaszolva[5] megállapítja, hogy a kapitalista városfejlesztési modellben a magántőke minden korszakban maximálisan kihasználta a szabályozás adta lehetőséget. Kimagasló építészek ezek között a keretek között is tudtak maradandót alkotni, a szabályozás és a tőke profitérdeke metszéspontjában jellegzetes épülettípusok, "lakástermékek" jöttek létre. Egész más lett volna a századforduló bérkaszárnyája, ha a 19. század második felében az 1937-es szabályozás szerint lehetett volna építkezni.

A "központi hely" magasabb értékkel bír, egyrészt kevesebb van belőle, másrészt egymással versengő gazdasági aktorok pályáznak rá. Az elmúlt századok történeti várossziluettjei szinte pontosan kirajzolják a telekhasználat modellezhető bérleti díjának mértékét, sűrű, sokszor égbe törő belső üzleti negyedeikkel, a peremvidéken meg nagy kiterjedésű extenzív gazdasági vagy lakó területhasználattal. A gazdasági szerkezetváltás és a városi tér kiterjedésének növekedése egyaránt újrapozícionál helyszíneket: egykor a periférián működő tevékenységek eltűnnek, helyük, az időközben már a város által körbenőtt területek, új funkciókkal népesülnek be. A várostervezés filozófiája nem független az adott időszakban uralkodó gazdaságpolitikától. London dokkjainak új városközponttá fejlődése szorosan összefüggött a deregulációval, ahogy később a történeti városmag, a City magasba törő tornyait is tekinthetjük revansnak a dokkok helyén épült városközpont, Canary Wharf ellenében: egyiket is, másikat is a gazdasági érdek és a politikai döntés tette lehetővé.

City of London – forrás: WikiMedia Commons
1/3
City of London – forrás: WikiMedia Commons

"Nagyon leegyszerűsítve az ingatlanfejlesztés sok szempontból hasonlít más ipari termelőfolyamatokhoz, amennyiben különböző bemeneti tényezők megfelelő időzítése szükséges a kívánt eredmény eléréséhez, a végső termék megvalósításához. A sikeres ingatlanfejlesztés végtermékét a területfelhasználás változása, egy új vagy átalakított épület jelenti, amely olyan folyamat során valósul meg, ami a földterület, a munka, az építőanyagok és a finanszírozás elemeit kapcsolja össze és eredményét tekintve változó mértékű nyereséggel és kockázattal zárul."[6] Akár fejlesztésről, akár befektetésről van szó, az ingatlan pénzárama a különböző időpontban esedékes pénzösszegek, bevételek és kiadások egyenlegének sorozata. A matematika első látásra egyszerű: a tulajdonost terhelő kiadások levonása után megmaradó nettó bevétel alapján számítható a befektetett tőke hozama. A fejlesztés értékelése során egy jóval rövidebb időszak alatt beruházott értéket és a fejlesztés üzleti értékét – a befektető számára képviselt értéket – lehet összevetni.

Profit akkor keletkezik, ha a fejlesztés költségeit meghaladja az értékesítésből származó bevétel. A befektető pedig az általa megalapozottnak vélt végfelhasználói keresletből (bérleti díjszint) indul ki és a piac által árazott kockázati szint (elvárt hozam) alapján kalkulál.

Miután minden egyes négyzetméter számít, a szabályozási paraméterek, a beépíthető telekterület, a létesíthető szintszám, a szintterületi mutató (az összes létesíthető szintterület és a telek területének aránya), illetve a telken belül kötelezően kialakítandó zöldfelület mértéke meghatározóak az ingatlan-vállalkozás gazdasági sikere szempontjából.

A pénzügyi gazdasági elvárások az ingatlanok esetében három tényező függvényeként írhatók le: ezek az elhelyezkedés, a termékjellemzők és az időbeliség. Az elhelyezkedés az ingatlan helyhez kötöttsége miatt kritikus: a közlekedési kapcsolatok – az elérhetőség, illetve a közvetlen megközelítési lehetőség – és szomszédság területhasználati kontextusa kihat a lehetséges hasznosításra, ahogyan a termék jellemzők, a beépítés és az épület szerkezeti, anyaghasználati, technológiai paraméterei is behatárolják az optimális használatot. Az időben változó társadalmi és gazdasági folyamatok megváltoztathatják a lokáció értékét, a fejlődő technológia, a változó használói elvárások befolyásolják az ingatlan, mint termék megítélését. A fentiek alapján nemcsak az ingatlanfejlesztő de egy fejleszthető terület, építési telek vagy felépítményes ingatlan tulajdonosa is meghatározhatja a szabályozás és a piaci körülmények alapján az ingatlan árát, ami szükségszerűen beépül a fejlesztés költségébe. Mivel a fejleszthető ingatlanok piacán is a kereslet és a kínálat viszonya alakítja az árakat, ennek megfelelően erős fejlesztői kereslet és szűkös kínálat eredményezhet olyan helyzetet, hogy a fejlesztő magasabb kockázatot vállalva drágán vásárol telket, annak reményében, hogy a végfelhasználói, illetve befektetői kereslet nyomán idővel magasabb árakat tud majd a kész termékén is érvényesíteni, vagy úgy tudja megváltoztatni az ingatlan beépíthetőségi feltételeit, ami a magas telekárat kompenzálni tudja.

London, Canary Warf – forrás: WikiMedia Commons
2/3
London, Canary Warf – forrás: WikiMedia Commons

Mivel a fejlesztések megvalósítása több évet igényel, minden ingatlan akvizíciós döntést a jövőbeni várakozások motiválnak. Az, hogy mennyit tudok fejlesztőként fizetni a telekért attól függ, hogy milyen áron fogok tudni építkezni, milyen hitelkondíciókra számíthatok a finanszírozóktól, milyen egyéb költségeim merülnek fel – ez részben a vállalat méretével is összefüggő hatékonyság, részben viszont külső tényezők függvénye, például milyen telken kívüli infrastrukturális fejlesztéseket kell elvégezni a projekt megvalósíthatósága érdekében, illetve milyen egyéb feltételeket támasztanak a hatóságok – és természetesen a legfontosabb, milyen áron tudom majd értékesíteni az elkészült projektet.

A helyszín sok tényezőt meghatároz, nemcsak a szabályozás, de az infrastruktúra tekintetében is. A közlekedés, a közművek és az intézményi infrastruktúra meglétének, kapacitásainak tükröződnie kellene a beépíthetőségi mutatókon – ezeknek a paramétereknek nem szabadna egyedi alku tárgyának lenni, vagy csak szelektíven, a nagy városi szolgáltatási rendszer fejlesztésével és üzemeltetésével összhangban.

Ezt nem lehet egy-egy telek léptékében kezelni, legalább szomszédság, városrész léptékben szükséges összehangolni a teendőket és azt, hogy a felmerülő igények milyen keretben biztosíthatók, végső soron kinek mennyivel kell hozzájárulnia a városfejlesztéshez a saját ingatlanán végzett üzleti fejlesztés részeként. Szintén fontos lenne az externáliák kezelése is: ma egy agglomerációs zöldmezős fejlesztés és egy nagyvárosi, városközponti beruházás között az is jelentős árkülönbözetet generál, hogy a vevő által megfizetett árban nincsenek benne azok a legtöbbször csak utólag megvalósuló közösségi beruházások, amelyek iránt éppen az új építés generálja majd az igényt. Ugyanakkor a tisztán piaci mechanizmusra épülő telekpiac megengedi a spekulációt és nem bünteti az infrastruktúrákkal jól ellátott, de kihasználatlan telkek, ingatlanok tulajdonosait, akik azzal, hogy nem élnek az ingatlan fejlesztési potenciáljával, tulajdonképpen a város egészének okoznak kárt.

Az elmúlt három évtized során az egyre bonyolultabb szabályozási környezet – és itt nem csupán a városrendezési szabályok, a településkép-védelem említhető, de az építéssel kapcsolatos szakági elvárások egyre terebélyesedő rendszere is – a fejlesztők előtt álló piaci kihívásokat további kockázatokkal növelte. Ebben a településrendezési szerződés eszközének törvénybe foglalása sem hozott előrelépést, tekintettel arra, hogy a jogszabály meglehetősen tág értelmezési lehetőséget kínál, ezért nem feltétlenül tekinthető a bizonytalanságot csökkentő tényezőnek a fejlesztések előkészítése során. Szintén ellentmondásos az elburjánzó bürokratikus eljárásrendekkel szemben érzett, egyébként jogos frusztráció nyomán létrehívott rendszer, ami nemzetgazdasági érdekre hivatkozva emel ki beruházásokat a szabályozás és ellenőrzés köréből, illetve a szintén kívánatos alapelvre, a barnamezős területek újra-hasznosítása révén fenntarthatóbb városszerkezet kialakítására hivatkozó rozsdaövezeti kedvezmények rendszere.

Úgy tűnik, a piac erőit megzabolázó szabályozási eszközrendszer mára olyan gubanccá vált, amitől a szabályozó is mintha inkább szabadulna.

Olvasatomban a településképvédelem lehetett volna az az irány, ami a lépték és építészeti karakter alapján egyszerűbbé, átláthatóbbá tehette volna a szabályozást, ha nem a meglévő tervezési módszertan kiegészítéseként, hanem azt felülíró eszközrendszerként került volna bevezetésre. A településrendezés szabályainak egyszerűsítése és átláthatóbbá tétele kívánatos. Ehhez nem lehet nem tudomásul venni a piac visszajelzéseit is úgy a tulajdonos-használók, mint a hosszabb távon befektető pénzügyi szereplők árazásban megjelenő értékítéleteit, ugyanakkor a környezeti, egyben élhetőségi szempontok sokkal konzekvensebb számon kérhetőségével. A települési tér formálása mozaikonként történik, de az egy-egy ingatlanra, tömbre, szomszédságra vonatkozó szabályozás alakítása során nem hagyhatók figyelmen kívül a nagy egész működésére, sőt a globális környezetre ható mozzanatok, hiszen sok kicsi sokra megy, és bár ezek a mikro változások lehet, hogy életünk, mindennapjaink során nem érzékelhetők, nem lehet érdektelen, hogy a példabeszédben szereplő békával együtt megfőlünk-e, vagy sem.

Soóki-Tóth Gábor M.Sc MRICS

 

Szerk.: Hulesch Máté

 

[1] ld. Alexander Garvin: The Planning Game, Lessons from Great Cities, W.W. Norton & Company, 2013

[2] Talán erre is utaltak a LAB5 tervezői, amikor írásukban azt fejtegették, hogy a jelenlegi szabályozási eszközökkel egyértelműen meghatározható telkek fogytával egyre ellentmondásosabb, "problémás" helyzetekkel szembesülnek. ld. Korényi András – Korényi Balázs – Dobos András: Az OTÉK-alakú ház, Építészfórum, 2022.02.16, forrás:  https://epiteszforum.hu/az-otek-alaku-haz 

[3] uo.

[4] Ruzsányi Tivadar: Hozamráta és szintterületi mutató, in: Mű-Hely Tervező és Tanácsadó Zrt.: Urban operációkutatás, 12 gyakorlati alkalmazás áttekintése, forrás: https://docplayer.hu/7604706-Mu-hely-tervezo-es-tanacsado-zrt.html 

[5] Erő Zoltán: A kimaxolt város, Építészfórum 2022.03.02., forrás: https://epiteszforum.hu/a-kimaxolt-varos 

[6] Reed, Richard – Sims, Sally: Property Development, 6th edition, Routledge, London, 2014, 11-12. o.

Vélemények (0)
Új hozzászólás
Nézőpontok/Történet

ÁLLATSZOBROK // Egy hely + Építészfórum

2022.01.26. 13:30
00:07:33

A gyerekek nagy örömére az országban számos állatot ábrázoló alkotás található, melyek gyakran kvalitásosak ugyan, mégis kevésbé művészi kivitelükről, mint inkább cukiságukról ismertek. Az Egy hely mai részében több kedves állatszoborral ismerkedhetünk meg. 

A gyerekek nagy örömére az országban számos állatot ábrázoló alkotás található, melyek gyakran kvalitásosak ugyan, mégis kevésbé művészi kivitelükről, mint inkább cukiságukról ismertek. Az Egy hely mai részében több kedves állatszoborral ismerkedhetünk meg. 

Nézőpontok/Történet

SZABADSÁG HÍD // Egy hely + Építészfórum

2022.01.26. 13:27
00:07:16

Az eredetileg Ferenc József nevét viselő építmény a Főváros legrövidebb hídja, ám annál látványosabb. Az Egy hely mai részében az 1896-ban épült Szabadság híd izgalmas történetével ismerkedhetünk meg.

Az eredetileg Ferenc József nevét viselő építmény a Főváros legrövidebb hídja, ám annál látványosabb. Az Egy hely mai részében az 1896-ban épült Szabadság híd izgalmas történetével ismerkedhetünk meg.

Friss adatvédelmi tájékoztatónkban megtalálod, hogyan gondoskodunk adataid védelméről. Oldalainkon HTTP-sütiket használunk a jobb működésért. További információk