Nézőpontok/Vélemény

Mi is a ”kimaxolás” és mi benne a probléma?

1/3

A "kimaxolás" verhetetlen csúcsa – A frankfurti banknegyed. Forrás: WikiMedia Commons | Epizentrum

?>
A "kimaxolás" verhetetlen csúcsa – A frankfurti banknegyed. Forrás: WikiMedia Commons | Epizentrum
?>
A "kimaxolás" verhetetlen csúcsa – A frankfurti banknegyed. Forrás: WikiMedia Commons | Epizentrum
?>
Tájékoztató értékek a Baunutzungsverordnung 17. §-ból
1/3

A "kimaxolás" verhetetlen csúcsa – A frankfurti banknegyed. Forrás: WikiMedia Commons | Epizentrum

Mi is a ”kimaxolás” és mi benne a probléma?
Nézőpontok/Vélemény

Mi is a ”kimaxolás” és mi benne a probléma?

2022.03.30. 17:01

Cikkinfó

Szerzők:
Brenner János

Földrajzi hely:
Németország

Dosszié:

Az "OTÉK alakú ház" a szabályozás által meghatározott beépíthetőség "kimaxolásának" eredményeként jön létre. A témát körüljáró véleménycikk-sorozatunk mai részében Brenner János, miután különbséget tesz e jelenség két formája, a "kimaxolt" szabályozási terv és a befektetői "kimaxolás" között, azt mutatja be, hogy hogyan jelenik meg mindez a német gyakorlatban.

Messzemenően egyetértek mind a LAB5 tervezőinek vitaindítónak szánt cikkével ("Az OTÉK alakú ház"), mind Erő Zoltán válaszával ("A kimaxolt város") – ezzel a vita akár be is fejeződhetne vitás kérdés hiányában, de mégis: "az nem olyan egyszerű!" – hogy Harrer Ferenc, szakmánk egyik nagyjának mondását idézzem. Szeretnék német tapasztalataim háttere előtt néhány gondolatot hozzáfűzni, nem vitatkozva az előttem írókkal, inkább az ő gondolataikat kiegészítve.

A "kimaxolást" szerintem lényegében két formában lehet tetten érni. Az egyik: az a szabályozási terv, amely túl magasan határozza meg a sűrűséget, mondhatni szükségtelenül elébe megy a "kimaxolásnak". Valamennyi szabályozási terv végül is a helyi politikai akarat leképezése, amely jó esetben a döntést hozó politikusoknak a szakemberek által adott – és még jobb esetben elfogadott – tanácsokon alapul. A másik: a befektetői "kimaxolás", amely nem az alapvető probléma, legalábbis az én szememben – elvégre a befektetőt azért "tartják", hogy a lehető legjobbat kihozza a telekből. Hogy a legjobb megoldás valójában a "kimaxolás" lehet-e, az az egyik kérdés, ami ilyenkor felmerül. Hiszen a befektető jó áron akarja eladni – mondjuk – a lakásokat, ha azok pedig egymás hegyén-hátán, túlzsúfoltan találhatók, ahol a balkonról egyenesen a szomszéd hitvesi (?) ágyába lehet belátni az összes ott gyakorolt tevékenységgel együtt, akkor nem vagyok biztos abban, hogy valóban sikerült a legjobbat kihozni. Ha tehát a mennyiség súlyosan a minőség kárára megy, akkor a "kimaxolás" eltévesztette célját.

Németországban is adott esetben a "kimaxolás" a településrendezési tervek – a "szabályozási terv" (a német terminológia szerint "Bebauungsplan", tükörfordításban "beépítési terv", de itt a magyar terminológiához közeledve szabályozási terv néven nevezem) – ill. azt követően az építési engedélyezés szintjén jelenik meg a gyakorlatban. Míg Magyarországon a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet aktuális állapota a megengedett szintek számáról (már) nem rendelkezik és a beépítési magasságra alapozza a szabályozást, a szintszám Németországban továbbra is fontos szabályozó. Érdemes idézni a Baunutzungsverordnung (a "német OTÉK") idevágó 16. §-ának (2)-(6) bekezdését, amely a szabályozási tervben meghatározandó értékeket szabályozza (valamennyi fordítás a szerzőtől):

"(2) A szabályozási tervben a beépítés mértékét az alábbiak megállapításával lehet meghatározni:

  1. a beépítettségi mutató vagy az építmények alapterülete,

  2. a szintterületi mutató vagy az építmények szintterülete, az épülettömeg-mutató vagy az épülettömeg,

  3. a teljes épületszintek száma,

  4. az építmények magassága.

(3) A beépítés mértékének megállapításánál meg kell állapítani

  1. minden esetben a beépítettségi mutatót vagy az építmények alapterületét,

  2. a teljes épületszintek számát vagy az építmények magasságát olyan esetekben, ha megállapításuk nélkül a közérdek, különösen a településkép és a tájkép károsulna.

(4) A szintterületi mutató vagy a szintterület, a teljes épületszintek száma és az építmények magassága maximális értékének megállapításánál egyúttal minimális értéket is meg lehet állapítani. A teljes épületszintek számát vagy az építmények magasságát kötelező mérettel is meg lehet állapítani.

(5) A szabályozási tervben a beépítés mértékét az építési terület részeire, egyes telkekre vagy telekrészekre és építmények részeire különféleképpen lehet megállapítani; a megállapítás vonatkozhat a terepszint alattra vagy felettre.

(6) A szabályozási tervben a beépítés megállapított mértéke alól fajtájuk és kiterjedésük szerint meghatározott kivételeket lehet előirányozni."

Németország föderatív szerkezetére vezethető vissza egy furcsa anomália: az alkotmány (Grundgesetz) úgy osztotta el a szövetségi állam és a tartományok között a törvényhozási illetékességet, hogy – némi egyszerűsítéssel – a településrendezés a szövetségi, míg az építményekkel szemben támasztott követelmények a tartományi törvényalkotás tárgyát képezik. A "német OTÉK", a Baunutzungsverordnung egy lényeges ponton (20. § 1. bekezdés) az ún. "teljes szint" fogalmát, vagyis a beépítési tervben meghatározott szintszámba beszámítandó szintek meghatározását a tartományi építési szabályzatokra bízza. Mivel a tartományi építési szabályzatokban részben egymástól eltérő meghatározások szerepelnek, előfordulhat az a bizarr eredmény, hogy azonos szabályozási tervi paraméterek egy szinttel nagyobb ill. kisebb épületet eredményeznek, attól függően, hogy melyik tartományban vagyunk. Mondhatni: Magyarország örülhet, hogy ott nincsenek tartományok, különben a helyzet még komplikáltabb lenne...

Konkrétan a Baunutzungsverordnung 17. §-a az alábbi "tájékoztató értékeket" tartalmazza:

Tájékoztató értékek a Baunutzungsverordnung 17. §-ból
3/3
Tájékoztató értékek a Baunutzungsverordnung 17. §-ból

Magyarázat: beépítettségi mutató: az építési telek beépített része m²-ben osztva az építési telek területével m²-ben; szintterületi mutató: az épület szintterülete m²-ben osztva az építési telek területével m²-ben; épülettömeg-mutató: az épület tömege m³-ben osztva az építési telek területével m²-ben.

Nem véletlenül említettem a "tájékoztató értékek" fogalmát, amely 2021-ben került be a Baunutzungsverordnung-ba, amely eddig az önkormányzatok számára kötelezően meghatározott felső határértékeket tartalmazott. Hogy az önkormányzatok továbbra sem határozhatják meg kényük-kedvük szerint a sűrűségi értékeket, azt Sophie Blomeyer mutatta ki "Orientierungswerte des § 17 BauNVO n.F. in der Bauleitplanung" ("Tájékoztató értékek a Baunutzungsverordnung új 17. §-ában") című, a berlini műegyetemen 2021-ben megvédett mesterdolgozatában. Eszerint "a ’tájékoztató értékek’ fogalma továbbra is annyiban kötelező hatást gyakorol, hogy az értékeket nem lehet minden további nélkül, hanem csak igazságos mérlegelés eredményeként túllépni".

A "kimaxolásra" a német jogszabályok – ha magyar fülekben ez talán szokatlanul cseng, a Németországról sajnos még mindig néha keringő "poroszos" elképzelések alapján – széles további esélyeket adnak, de – és ez a "de" nagyon fontos – csak akkor, ha ez nem ütközik közérdekbe. Mi történik pl., ha a szabályozási paraméterek általában megfelelőek a tervezett fejlesztéshez, de valamelyik szabályozási jellemző, például a beépítési magasság eltér? A válasz lényegében a Baugesetzbuch (Építésügyi törvénykönyv, röviden BauGB) 31. §-ban található, amit itt teljes hosszában idézek:

"31. § - Kivételek és felmentések

(1) A szabályozási terv előírásaitól olyan kivételek engedhetők meg, amelyek fajtájuk és terjedelmük szerint a szabályozási tervben kifejezetten elő vannak irányozva.

(2) A szabályozási terv előírásai alól felmentés adható, amennyiben az nem érinti a terv alapvonalait és

  1. a közérdek, beleértve menekültek és menedékjogért folyamodók elhelyezésének igényeit, szükségessé teszi a felmentést, vagy
  2. az eltérés településrendezési szempontból elfogadható, vagy
  3. a szabályozási terv végrehajtása nyilvánvalóan nem szándékolt hátrányokhoz vezetne,

és az eltérés a szomszédi érdekek mérlegelésével együtt a közérdekkel összeegyeztethető."

A "terv alapvonalai" kitétel meghatározatlan jogi fogalom, amelynek értelmezése az eljáró hatóságok kötelességszerű mérlegelésére van bízva. Ennek bírósági joggyakorlatával – lazán fogalmazva – Dunát lehetne rekeszteni, de néhány sarokpont mégis kialakult. A terv alapvonalain túlmegy, ha pl. a beépítés megállapított fajtáját szeretné az építtető megváltoztatni (pl. lakóterületen ipari üzemet elhelyezni, hogy egész kirívó példát hozzunk fel). A beépítés mértékénél sokkal nehezebb ilyen konkrétumot megadni, és többnyire itt lépnek be a mérlegelési döntés összképébe a szomszédi érdekek is. Többnyire a megadott intenzitási értékek 10 %-ig terjedő túllépése a gyakorlatban nem kritikus.

A "kimaxolás" verhetetlen csúcsa – A frankfurti banknegyed. Forrás: WikiMedia Commons | Epizentrum
2/3
A "kimaxolás" verhetetlen csúcsa – A frankfurti banknegyed. Forrás: WikiMedia Commons | Epizentrum

Erő Zoltán cikke végén utal az önkormányzati lakásépítés lehetséges szerepére. Ezt rendkívül fontos ötletnek tartom: az önkormányzatoknak ismét fajsúlyosan meg kell jelenniük aktorként a lakáspiacon – a "kimaxolás" első esetének, vagyis a túlságosan sűrű beépítést megengedő szabályozási tervek megakadályozására. Mivel az önkormányzati lakásépítés nem profitorientált, nem kell a telkek mértéktelen kihasználását erőltetnie. A német lakáspiac egyik jellemzője a szereplők sokszínűsége: kisebb és nagyobb magán bérlakásépítő vállalatok, eladásra dolgozó ingatlanfejlesztők, saját használatú családi házakat építő magánszemélyek, egyes bérházak tulajdonosai a hajdani "sarokházak" szellemében, lakásszövetkezetek és – mint említettem – az önkormányzatok, saját vállalataikkal. Magyarországhoz képest a volt NDK területén annyiban különbözik a helyzet, hogy az NDK-ban nem államosították a bérlakásállomány jó részét, "csak" lehetetlenné tették annak működését a lakbérek befagyasztásával az 1937. évi szinten, ugyanakkor 1989/90. után néhány kivétellel nem privatizálták az önkormányzati lakásvagyont. Nem szabad elfelejteni azt sem, hogy Németország nyugati részében is mindvégig komoly szerepe volt a lakásszövetkezeteknek, a kommunális lakástulajdonnak és nem utolsósorban a kommunális telekpolitikának. Az előrelátó, hosszútávú telekpolitika mérséklően hat a "kimaxolásra", hiszen az önkormányzat tartja kezében az adukártyát, vagyis a telket. Erő Zoltánnal egyetértve ez az egyik nyom, amin véleményem szerint el lehet indulni – ehhez természetesen mind állami, mind önkormányzati szinten pártállástól függetlenül a politikai többség támogatása szükséges.

Dr. Brenner János, címzetes egyetemi tanár, okl. építészmérnök, építésügyi asszesszor

Szerk.: Hulesch Máté

Vélemények (0)
Új hozzászólás
Nézőpontok/Történet

ÁLLATSZOBROK // Egy hely + Építészfórum

2022.01.26. 13:30
00:07:33

A gyerekek nagy örömére az országban számos állatot ábrázoló alkotás található, melyek gyakran kvalitásosak ugyan, mégis kevésbé művészi kivitelükről, mint inkább cukiságukról ismertek. Az Egy hely mai részében több kedves állatszoborral ismerkedhetünk meg. 

A gyerekek nagy örömére az országban számos állatot ábrázoló alkotás található, melyek gyakran kvalitásosak ugyan, mégis kevésbé művészi kivitelükről, mint inkább cukiságukról ismertek. Az Egy hely mai részében több kedves állatszoborral ismerkedhetünk meg. 

Nézőpontok/Történet

SZABADSÁG HÍD // Egy hely + Építészfórum

2022.01.26. 13:27
00:07:16

Az eredetileg Ferenc József nevét viselő építmény a Főváros legrövidebb hídja, ám annál látványosabb. Az Egy hely mai részében az 1896-ban épült Szabadság híd izgalmas történetével ismerkedhetünk meg.

Az eredetileg Ferenc József nevét viselő építmény a Főváros legrövidebb hídja, ám annál látványosabb. Az Egy hely mai részében az 1896-ban épült Szabadság híd izgalmas történetével ismerkedhetünk meg.

Friss adatvédelmi tájékoztatónkban megtalálod, hogyan gondoskodunk adataid védelméről. Oldalainkon HTTP-sütiket használunk a jobb működésért. További információk