Lakótornyok, Chicago városépítészete 02 - Benkő Melinda sorozata

A globális város-, ingatlanfejlesztési és építészmérnöki ki-mit-tud egyik fő kérdésköre a magasház. Chicago ezen a téren történeti világelső, mivel 1885-ben itt adták át a 10 szintes, 42 méter magas felhőkarcolónak nevezett irodaházat, a Home Insurance Building épületét. Benkő Melinda építész, urbanista városépítészeti sorozatában most a lakótornyok témájával foglalkozik.

A 2020-as világrangsorban, a 150 méter feletti épületek alapján Chicago kissé visszaesett: 126 felhőkarcolójával már csak a nyolcadik. Az első tízben New York, Chicago, Tokió és Dubai mellett 6 kínai város szerepel. Míg, ha egy városon belül a 100 méter feletti toronyházak számát mutató listát nézzük, New York és Hongkong mögött Chicago még tartja harmadik helyét. Hogyan érdemes gondolkodni a toronyházakról? Egyáltalán mi számít annak?

Ma az általánosan elfogadott nemzetközi meghatározás szerint a felhőkarcoló minimum 40 szintes és 150 méter magas. Ez a két adat, a szintszám és magassági méret a magas épületek leírásánál mindig egymás mellett jelenik meg, mivel sok helyen – így az USA-ban is – a szintszámhoz kötött a magasság szabályozása: azaz a min. nyolcszintes épület hivatalosan már magasház. Máshol, például Magyarországon, magasépítményről akkor beszélünk, ha a legfelső használati szint padlóvonala 30 méter feletti (OTÉK), és a magasépítmények között a magasház 30-65, a toronyház pedig 65-120 méteres. Ezt a tagolást a 2015-ös Budapest Főváros Rendezési Szabályzat határozta meg, és egyben kijelölte a lehetséges magasházas fejlesztési területeket.

Az írás nem általában Chicago magasházairól szól, hanem a város olyan 65 méternél magasabb toronyházairól, amiben laknak. A felhőkarcolók emberfeletti léptéke és az emberfelettinek tűnő építész-mérnöki teljesítmény elsőre mindenképp lenyűgöző, aztán mint minden máshoz az életben, ehhez is hozzászokik, aki benne él. A fotók 2020 telén készültek, mielőtt a COVID-19 világjárvány miatt a lakók bezárkóztak volna tornyaikba, ahonnan a talajközeli szabad világba hosszú zárt út vezet: belső lifteken és kisebb-nagyobb őrzött előtereken keresztül. 

Chicago 1833-ban 200 lakosával lett önálló város. 1871-es pusztító tűzvész után tudatosan új fejlődési pályára lépett, az építészeten belül alkotói (Daniel Burnham, Louis Sullivan, Frank Lyold Wright, Mies van der Rohe), iskolái (Chicago School, New Bauhaus, Illinois Institute of Technology), épületei, többségében felhőkarcolói, illetve világkiállításai (1893, 1933) tették ismertté. Lakótornyok Chicagón belül három különböző helyzetben fordulnak elő: 1) a városközpont magasházas testébe ékelődnek általában vegyes funkciójú (kereskedelem, vendéglátás, parkolás, iroda, hotel, lakás) felhőkarcolók, 2) a Michigan-tó partját követve több mint 10 km hosszan lakótornyok sorakoznak egymás mellett, 3) a városban itt-ott megjelenik néhány szoliter.

Európában sehol nem jött létre chicagói léptékű magasházas központi várostest, hiszen 150 éve nem új városok építése, hanem az örököltek megújítása volt a feladat. A 20. század második felében az amerikai mintát követve azonban az európai nagyvárosok többsége kijelölt lehetséges magasházas beépítésű új üzleti negyedeket (például Milánóban, Párizsban vagy az 1960-as évektől Budapesten Észak-Csepelre tervezve), illetve a kortárs városfejlesztésben is tovább él ez az eszköz (például Vilniusban, Varsóban, Moszkvában) A mai 150 méter feletti rangsorokból látható, hogy ahol ezt nagyon akarják, néhány évtized alatt ledolgozható a történeti hátrány: új városok vagy a régi központot eltörlő felhőkarcoló világ születik a világ számos helyén (például most Dubai a 4. vagy a kínai, ma már jól ismert nevű Wuhan a 10. helyezett). Chicago küzd tovább, hogy gazdasági erejét is jelképező központi része még a nemzetközi élmezőnyben maradjon, így jelenleg 34 magasház építése zajlik, melyek fele 23-82 szintes lakótorony.

A tóparti magasházas sáv a város különleges természeti adottságát, a Michigan-tó látványát, partközeli klímáját kihasználó közel száz éve kezdődött ingatlanfejlesztések eredménye. A világban mindenhol jól ismertek a tenger-, tó- és folyóparti magasházas beépítések, amik mögött általában hagyományos alacsony város vagy falu húzódik meg. Extrém példa a spanyol tengerpart átalakulása az elmúlt évtizedekben, ahol az Európai Unió jelenleg legmagasabb, 192 méter magas lakóháza is található egy Benidorm nevű üdülővárosban. Magyarországon Budapesten a Duna, vagy a Balaton mentén volt és van fejlesztői igény néhány toronyból összeálló magasházas sáv vagy szoliter torony kialakítására, amit a településtervezés magassági korlátokkal próbált és próbál kordában tartani, így középmagas maradt a 70-es években a siófoki Aranypart szállodasora vagy  a 90-es években a pesti Millennium központ Duna menti sávja.

A szoliter magasépítmények a városi táj jelzőpontjai, egy-egy fejlesztés helyét, illetve a torony építészeti-mérnöki kialakításából és funkciójából adódóan annak idejét is megjelölik. Chicago a központtól és a tótól távoli első szoliter lakótornyai az 50-es, 60-as évek szociális lakásépítéséhez kötődnek, ahogy hazai lakótornyaink is. 1953-ban már adva volt az irány „... a toronyházak építése a szocialista nagyváros építésének módszere" (Prakfalvi Endre: Budapesti Negyed, No. 9., 1995, p. 51-62.), majd a 60-as évek végén, 70-es évek elején fel is épültek 65 méternél magasabb lakóépületeink Pécsett, Szolnokon, Debrecenben, Budapesten Újpalotán, Gyöngyösön, Miskolcon és Salgótarjánban. Ma is emlékeztetnek a korszak állami és helyi politikájára, építőiparára és építészeti-mérnöki tudására, lehetőségeire és korlátjaira. Az ingatlanfejlesztés pedig a magasházat a kapitalista nagyváros építésére alkalmazza, az elmúlt évtizedekben már Budapestre is készülnek szoliter irodatornyok tervek, például az Árpád-hídnál a Raiffeisen székház, a BudaParti MOL székház vagy a Váci úti Twist házak. A témáról a BME Urbanisztika Tanszéke 2006-ban rendezett nyilvános pro-kontra Fórumot az Erzsébet téri „Gödör"-ben. 

 

Városközpont: magasházas várostest

Chicagoban a 19-20. század fordulóján lévő első felhőkarcolóépítési hullám után az 1923-as szabályozás 80 méterben maximalizálta az építési magasságot. A korlátozást 1957-ben eltörölték és helyette a telekmérethez kötött szintterület mutató (FAR = floor area ratio, az épület összes alapterületének és a telekterületnek az aránya) lépett érvénybe. A Belváros üzleti negyedében (Central Business District) ez a mutató 12, majd 16 volt, de a 4 acre-nál (kb. 16 000 m2) nagyobb telkek tulajdonosai lehetőséget kaptak arra, hogy a város településtervezési irodájával egyeztetve ettől eltérő egyedi szabályozási tervet készítsenek. Később már minden 1 acre-nál nagyobb telken 100 méternél magasabb vagy 100 lakásnál többet tervező fejlesztő a várossal egyezkedve alakította ki, véglegesítette a beépítést és a magasságot. A FAR bónuszokkal növelhető volt (például bevásárlóközpont,, gyalogos-barát földszinti zóna, tetőterasz stb. kialakításával), így 1973-ben ismét Chicago központjában épülhetett fel a világ legmagasabb épülete, ahol a FAR a bónuszok révén 16 helyett 34 lett. Ez a 110 szintes, 442 méteres Sears Tower (ma Willis Tower), ami 1998-ig a világ, 2013-ig pedig az USA legmagasabb felhőkarcolója volt. 

A Belváros magasházas várostestét azonban nem csak irodaházak alkotják. Az 1958-as fejlesztési terv a Chicagót már egy posztindusztriális fejlődési pályára akarta állítani és ebben a folyamatban a központ élhetőségének, vegyes, 24 órás használatának és lehetséges új lakóinak nagy szerepet szánt. Akkoriban a monofunkciós Belvárost övező átmeneti zónában mindössze 28 000, többségében szegény ember élt. Közberuházásokkal egyrészt megkezdték ezeknek a részeknek a megújítását, egyetemi campusokat és szociális lakótelepeket építettek a nyomortelepek helyére, másrészt a Belvárost vonzó befektetési területté próbálták alakítani: a tópart közelsége és látványa, a parti közparksáv, a kiszolgáló autópályák és vasútvonalak, a munkahelyek, egyetemek, szolgáltatások és kulturális intézmények stb. lakható központot ígértek. 

A középosztályt a szuburbiákból a városközpontba visszacsábító 50 000 új lakást terveztek. A Marina City (1959-67), az első belvárosi lakótorony együttes a Chicago folyó partjára épült és átadása idején az USA legmagasabb lakóháza lett. A másik helyi úttörő nem került be a nemzetközi építészettörténetbe, mivel csak mennyiségi rekorder volt: ez az Outer Drive East (1959-63) a tópart közelében, felszabadított vasúti területre épített 115 méter magas 900 lakásos tömbház. Akkor a legnagyobb az Államokban. Az ezredfordulós nagy építési hulláma után most, 2020 elején a városközpont még mindig intenzív magasház fejlesztési célterület, ahol a legtöbb vegyes-, illetve lakótorony projekt a belső mag (Loop) közeli felhagyott iparterületekre készül, mint például a New Eastside, West Loop Gate, Central Station, The 78 Chicago.

 

Michigan-tó partja: magasház-sáv 

Chicago társadalmilag és térbelileg is szegregált, statisztikai mutatói és fizikai környezete jelentősen eltérő a központtól Északra és Délre. A város ipara a déli részekre és a kivezető főútvonalakra települt, a jobb módú fehérek elsősorban az északi részek tópart közeli területein élnek. A minőségi lakókörnyezetre utalnak a Michigan tó melletti északi városrészek nevei is: Lincoln Park, Lakeview (azaz kilátás a tóra), Uptown (felső város), Edgewater (a víz határa), Rogers Park. A tóparti magasházas sáv itt található, a déli vízparti városrészekben erre nem volt és még nincs kereslet. A Chicago városépítészetéről szóló sorozat előző részében ismertetett tóparti közfejlesztések még inkább felértékelték ezeket a területeket, és korábbi alulhasznosított részei, alacsony vagy középmagas lakóházai helyére hotelek (például Edgewater Beach 400 szobás hotel 1916-ban, bővítéseként 19 szintes apartmanháza 1928-ban nyílt meg), magas lakóházak és lakótornyok épültek a 20. század kezdetétől és ahol lehet, még épülnek napjainkban is. Chicago többlakásos házainak legdrágább ingatlanjai a Lincoln Park tómenti sávjának magasházaiban vannak (2019-ben a városban négyzetméter árát tekintve a legtöbbre, 2 milliárd forintra értékeltek egy 400 m2-es, 2011-ben átadott penthouse-t). Kilátás a Michigan-tóra, autópálya- és magasvasút-kapcsolat a Belvárossal, zöld vízparti környezet, séta, fürdés és sportlehetőségek, viszonylag homogén társadalmi közeg, Chicagóban biztonságos közterületek, torony-lakópark igényesen fenntartott épületállománya és szabad terei stb. biztosítanak kiváló nagyvárosi életkörülményeket. Az „első sor" mögötti északi városrészek pedig folyamatosan változnak, dzsentrifikálódnak. 

   

 

Szoliter lakótornyok 

Az amerikai típusú városfejlődés alapképlete – a belvárosi (Downtown) magas irodaházak, a heterogén átmeneti zóna, majd a végtelenbe futó családi házas beépítés – nem jellemzi Chicagót. A Belvárosban sokan laknak is, mivel felhőkarcolói nemcsak munkahelyek és szállodák; átmeneti zónája az elmúlt évtizedekben drasztikusan átalakult, Észak felé szinte már meg is szűnt; illetve a családi házak mellett jelentős mennyiségű az alacsony, intenzív, városias karakterű beépítés. A városközponton és a tóparti sávon kívül kevés helyen láthatunk magában álló toronyházat. Az 1960-as évek szociális lakótelepein általában 18 szintes, 60 méter magas szoliter lakótömböket építettek egyrészt kislakásokkal időseknek, másrészt nagylakásokkal családosoknak. Az 1998-ban elfogadott chicagói lakótelep megújítási terv (Plan for Transformation) alapján azonban az idősek lakótornyain kívül ezek többségét elbontják. Napjainkban néhány új fejlesztési területen, itt-ott, ahol a befektetők bíznak a nem városközponti és tóparti környezet jövőbeli felértékelődésében, megjelenik néhány 18-22 szintes, általában üveg-acél lakótorony. 

 

Lakótorony-sors

A lakótornyok többsége nem építészeti-mérnöki csoda, újdonságértékük néhány év alatt elkopik. A lokáció azonban ingatlanfejlesztési alapérték: ha jó, a globális piacon erős városba és az adott városon belül jó helyre, vagyis az értékes történeti/természeti/infrastruktúra adottságokat kihasználva épül a ház, akkor hosszú távon működőképes maradhat. Tulajdonosai időnként felújítják vagy akár elbontják, hogy helyére ismét egy újat, talán még magasabbat építsenek. A világ első felhőkarcolójának is ez lett a sorsa Chicago központjában, mivel 1885-ben mindössze 42 méter magasra készült, így 1931-ben már el is bontották, hogy a helyére magasabbat, korszerűbbet építsenek. 

Ha azonban egy ház nem elég jó helyre épült, környezete elértéktelenedik, a várt fejlesztések elmaradnak, elszalad a helyszín, a város, az ország mellett a világ, akkor magára marad az épület. Ilyenkor a toronyházát a tulajdonosa elbonthatja, ahogy ez most Chicagóban a város modern szociális lakótelepein álló magasházak sorsa. Magyarországon erre az egyetlen példa a pécsi 84 méteres Magasház, melynek szerkezeti megújítása, majd bontása is abban a pár évben történt, mikor a különböző privatizációk közti időszakban közpénzen tulajdonosként ezeket a város megtehette. De legtöbb esetben a már problémás vagy prognosztizálhatóan azzá váló épülettől tulajdonosa próbál megszabadulni, így Nagy-Britanniában 1980-ban, a posztszocialista országokban a 90-es rendszerváltást követően indult be a szociális lakások privatizációs folyamata. A “középkorú" lakótornyok lakásait szinte mindenhol és mind eladták, a házak minőségi megújítása várat magára. Ennek ismeretében nem nehéz elképzelni, hogy milyen jövő vár a világ távoli pontjain álló, még csak „kiskorú", de napjainkban is folyamatosan szaporodó ingatlanfejlesztési és építészmérnöki termékekre, a lakótornyokra.

A chicagói magasházas, lakótornyos történetből nem maradhat ki Frank Lyold Wright, „Chicago fia", aki 1956-ban tervezte a város és egyben a világ legmagasabb felhőkarcolóját, az „egymérföldes Illinois-t". Az organikus építészet atyja 1887-ben, 20 évesen költözött a városba, ahol szakmai karrierjét az agglomerációban felépült közel 50 földközeli, tűzhelyközpontú, természetes anyagokat használó családi házával, úgynevezett prériházaival alapozta meg. Városépítészeti munkássága pedig a mezőgazdasági tájjal együtt élő, családi gazdaságokra alapozott antiurbánus Broadacre City-ben teljesedett ki, amin 1932-től 1959-es haláláig dolgozott.  

89 évesen azonban egy felhőkarcoló tervével tért vissza Chicagóba. 1956. október 19-én a Sherman House Hotelben a város elitjének prezentálta a Mile-High Illinois-t: a városközpontot újraélesztő egy mérföldes (1600 méter magas), 76 lifttel működtetett 528 szintes toronyházat, amiben a modern kor minden vívmányát 100.000 ember élvezhetné. A házban 15.000 autó, 100 helikopter is helyet kapott. Provokált. Alkotóként koncepciójával és tervének rajzaival maradandó létrehozására törekedett. Alkotóként felhőkarcoló építész-mérnöki szakmai versenybe szállt a Chicago és világszerte ünnepelt Mies van der Rohéval, az ő épületeivel szemben álló egyedi formát, szerkezeti megoldást és alaprajzi elrendezést mutatott be. Alkotóként az eseményt kihasználva a médiát manipulálta, sztárépítészként viselkedett, ugyanakkor saját építésziskolája, a Taliesin működtetésére gyűjtött pénzt (ami végleg idén, 2020-ban zárt be). Alkotóként ő is rávilágított az egyik legfontosabb városfejlesztési alapkérdésre, milyen a jövő jó városa: a kis távolságok kompakt akár magasházas városa vagy az autóhasználatra tervezett szétterülő városi táj. 

Sokan és sokféleképpen tanultak tőle. A provokáció egyfajta építészeti eszközzé és alkotói magatartássá vált. A magasház, toronyház, felhőkarcoló egyre több helyen az ingatlanfejlesztési verseny leglátványosabb eleme, amibe az építész és mérnöki szakmák is örömmel, legjobb tudásuk szerint beszállnak. Globálisan a „hogyan csináljuk" kérdésére kerül a hangsúly, míg a lokálisan lényeges „miért csináljuk" felvetés társadalmi és kulturális kérdése háttérbe szorul.

Benkő Melinda

 

 

Szerk: Somogyi Krisztina