Most jöttem haza egy tárgyalásról. Egy lakásépitésre alkalmas területhez igyekszünk befektetőt találni. A válság, első körben nagyon nem kedvezett, de lassan, ahogy elül a pánik, az élet megy tovább, és fel lehet fogni a válságot úgy is, hogy kiszelektálja a gyengéket, maradnak azok, akik kiválóak a szakmájukban.

Egy ilyen tárgyalás nem ad lehetőséget arra, hogy minden korábbi vizsgálatra és részletre kitérjünk, de az egyébként jó hangulatú megbeszélésen a levegőben maradt egy téma, mégpedig az, hogy miért rosszak a nagy tömegben épülő lakások Magyarországon, és mi a szerepe a programalkotásnak abban, hogy a kinálat jobb legyen. 

Az elmúlt húsz év satnya minőségét több tényező együttállása okozta - nézetem szerint.

Elsőként a tervezést teszem felelőssé, még akkor is, ha a tervezők a beruházói korlátokat emlegetik. A lakóépülettervezés, hagyományosan, Magyarországon, nem számit a tervező álmának. Lekicsinylő jelző "családiház-tervezőnek lenni" - neves épitész templomról, múzeumról, de legalább irodaházról álmodik, mert az aztán a feladat... A lakóépület legfeljebb kényszerű megélhetés. A homlokzat-centrikus tervezés nem mélyed el a lakás funkcionális mélységeiben, nem érzi kritikusnak, hogy egy fürdőszobának is van tere, egy sor térformálási eszközről tudmást sem vesz.

Számtalan lakóparki lakás alaprajzát elemezve nyilvánvalóvá vált számomra, hogy a tervező maga nem tud főzni, fogalma sincs, hogy milyen eszközöket kiván egy lakás takaritása, egyáltalán nem érdekli, hogy az adott helyiséghalmaz milyen pszichés élményt jelent a benne lakóknak. Mintha nem igazán érdekelné. Amikor egy neves épitészt erről faggattam, akkor három indokot hozott fel mentségére: 1. a szabványokat, 2. a beruházói smucigságot, 3. az ingatlanértékesitők "szakvéleményét". Vagyis a saját szerepét a kiszolgáló személyzet szintjére süllyesztette.

Mivel a lakás időbeli, funkcionális változása szintén nem érdekli az elméleti kérdések iránt érzékeny épitészeket, jobb hijján az ingatlanközvetitők kerülnek a "szakértők" megtisztelő helyére, holott, ők csak a már meglévő választékból keresettebb vagy kevésbé kapós lakásokkal kapcsolatban rendelkeznek valamely statisztikai adattal. Ebből teljességgel hiányzik a kreativ elem, vagyis arra semmiképp nem tudnak választ adni, hogy a magyarországi lakásvásárlók igénye miként alakulna, ha a meglévőnél sokkal szélesebb lehetőségek közül választhatnának.  Mert ehhez a tudáshoz csak az juthat, aki kellő kommunikációs és kellő tervezői kreativitással is rendelkezik.Olyan országokban, ahol nem tartozik megalázó feladatnak lakást tervezni, sőt, az épitészek közvetlen kapcsolatban vannak a megrendelőkkel, alkalmuk van megismerni a "pórnép" életét, és még oda is figyelnek rájuk, mert a feladatot jól akarják megoldani - ott a lakások térképzése, felszereltsége jobban tükrüzi a századnak megfelelő, helyi  életformát. Hiszen, csak a kreativ képességekkel biró épitészek képesek olyat alkotni, ami korábban még nem volt, de a mai életforma adekvát leképezése.

Ugyanakkor, a kreativitáson túl, szükség van egy összesitő-elvonatkoztató képességre, amely a különböző, egyedi jelenségekből le tudja vonni az általánosabb trendeket - képes megjósolni, hogy milyen irányba fog a lakáshasználat változni a jövőben, és ezt összhangba tudja hozni az adott terület fizetőképes keresletének jövőbeli igényeivel. Az állapotfelmérés, mint első lépés, nem csupán statisztikai elemzés. Meg kell vizsgálni az eladási, és keresleti adatokat, de semmit nem érünk velük, ha nincs meg hozzá a kellő történeti ismeret. Egy városon belül lehet egyszerre túlkínálat bizonyos lakásokból, és hatalmas hiány egy másfajtából, ami talán még nincs is, a maga tökéletességében. Konkrét példaként, Pécsett, miután felmértem a meglévő lakásállomány piaci helyzetét, és közelebbről megvizsgáltam a keresletet, kiderült, hogy a kereslet egy része "jobb hijján" kereslet: azért keresnek hegyvidéki hétvégi házakat, mert hagyományos értelemben vett családi házra nincs elég pénzük, de panelba nem akarnak menni. Hiányzik a piacon az a szegmens, amely ennek a megoldást kereső rétegnek jó választ tud adni. Amikor még közelebbről megnéztem, hogy kik azok, akik ezt az "úttörő" megoldást választják, akkor elég markánsan kialakult egy keresleti profil. Innen egy lépéssel tovább az is bizonyossá vált, hogy a "lappangó" kereslet igényeit sokkal jobb hatásfokkal lehet megoldani társasházas formában, csak a társasházat, mint beépitést és mint felszereltségi szintet át kell értékelni. Az újfajta beépitésnek minden eleme létezik valahol, valamilyen formában, de igy együtt, a programalkotó tervezés során nyert határozott körvonalat.

A reklámmal foglalkozók álma az "első a piacon"-helyzet. Vagyis, ha valaki kitalál egy olyan terméket - jelen esetben egy olyan beépitést és lakáskialakitási, felszereltségi módot -, amely korábban még nem volt az adott piacon, akkor ez az egy momentum is képes sikerre vinni az eladást.  A magyar lakáspiacon is időről-időre volt valami, ami élenjáró volt a keresletet illetően - de ahogy nő a kinálat, úgy lesz szükség  egyre újabb, kreativ megoldásokra.

Vagyis, minél mélyebb a válság, annál jobb minőségű, szellemi tartalmát tekintve is igényesen kidolgozott projeketekre lesz szükség a sikerhez. A rosszul tervezett, igénytelenül kivitelezett lakások eladási lehetősége szűkül. Ellenben, az a program, amely a fizetőképes kereslet valós igényeit a megfelelő precizitással képes felmérni és azokat maradéktalanul teljesiteni, az válik az iparág húzó-erőjévé. Mert a válság másik jellemzője, hogy az állami beruházások óhatatlanul csökkennek, és a magyar gazdaságnak mentőövet dobó EU is csak a minőséget honorálja. 

Tehát, abban a pillanatban, amikor az eladhatóságot szélsőségesen befolyásolja a meghatározott program, mert mindenféle vackot már nem lehet eladni, akkor kritikus tényezővé válik a programalkotás folyamata. Ugyanarra a telekre, ugyanannyi pénzből lehet alig eladható lakásokat is produkálni, mig egy alaposan kidolgozott program alapján már tervszinten értékesithetők a lakások. A kritikus pont minden esetben, hogy mennyire tudom "megfogni" a célközönséget. Ehhez viszont nagyon jól kell ismerjem az adott társadalmi réteget. Nincs mindenkinek jó lakás! 

A célközönségről nemcsak azt kell tudnom, hogy milyen életformában élne szivesen, hogy mennyi pénze van, hanem azt is, hogy milyen lakókörnyezetért vállalna további erőfeszitéseket. A legtöbb ember vásárlási szokásai nem racionálisak, hanem nagyonis emocionálisak. A jó programalkotó rafinált kereskedő is egyben - belelát a vevő lelkébe. Ha egy városban kitalálok egy addig még nem létező beépitési szisztémát és felszereltségi szintet, ami azért nincs fényévnyi távolságban a vásárlók vágyaitól és lehetőségeitől, a természetes feltörekvési vágyat lovagolom meg a kinálattal - például: "A mi lakóparkunkban a saját kerjében is zöldebb a fű, mert nem Önnek kell gondoznia, de csak Ön használhatja..." egy ilyen mondatban benne van az, hogy az illető valójában nagyonis szeretne egy szeparált családiházban élni, de erre nincs elég pénze, pláne nem olyan szinten tartani, hogy ne magának okozzon gondot... de abban a formában, ahogy az újfajta lakóparkban megfizethetően megkaphatja, álmai életérzését is hozzáveszi. 

LONDON 2012

A programalkotás nem szlogengyártás, nem épitészeti tervezés, nem gazdasági számitás, hanem mindezek koordinált együttese, amelyet a vásárlóra való őszinte és mély odafigyelés motivál. Mellesleg, ebből származik a projektben részvevők mindegyikének a legnagyobb haszna. Az épitésznek, hogy végre igazán jó házat tervezhet, a beruházónak, hogy optimalizálja a hasznát, a vásárlónak, mert minőséget kap a pénzéért, sőt a nagyobb közösségnek, a városnak, az országnak is, mert a jobb minőségű lakások számának gyarapodása felfelé húzza az ágazatot, miközben a gyenge minőségű lakások ára a valódi értékük szintjére süllyed, és ezzel elérhetővé válik olyanok számára, akik eddig ezt sem tudták megfizetni.